Quel type d’imposition de SCI pour optimiser votre fiscalité ?

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Les investissements immobiliers sont un excellent moyen pour se constituer un patrimoine. Néanmoins, ces investissements peuvent générer des revenus fonciers qui sont imposables, lesquels peuvent même faire passer l’investisseur dans une tranche imposable supérieure. À ce moment, il est possible de créer une structure juridique à plusieurs associés, comme une société civile immobilière, afin d’optimiser la fiscalité de ces investissements locatifs. Mais là encore, il est important de bien choisir le type d’imposition de SCI, car cela est engageant et pourra influer sur la rentabilité. Plus de précision dans cet article.

Les avantages de la constitution d’une SCI

La SCI désigne une société civile dont l’objet social porte sur la gestion d’un patrimoine immobilier à caractère non commercial. Son principal intérêt est de confier l’ensemble des décisions concernant ce patrimoine à un gérant qui se charge de la gestion courante des biens immobiliers sans que l’accord des associés investisseurs ne soit requis pour chaque décision.

Les avantages de la création d’une société civile immobilière sont nombreux. Au prime abord, elle simplifie la gestion du patrimoine immobilier en facilitant les acquisitions, la détention et la gestion des biens immobiliers. Les actes de gestion étant confiés un gérant unique, il n’y a pas d’exigence d’unanimité pour chaque acte. La SCI facilite également la transmission d’un patrimoine immobilier puisqu’il n’y a pas de vente forcée de biens en cas de cession de parts sociales par un associé. S’il s’agit d’une SCI familiale, il est possible de bénéficier, lors de la transmission, de certains avantages fiscaux : 100 000 euros sur les donations parents-enfants par exemple.

En outre, la SCI est préconisée en matière d’investissements immobiliers du fait des avantages fiscaux qu’elle offre. En effet, comme pour toutes les sociétés civiles et commerciales, les modes d’imposition SCI ont des conséquences qui peuvent être bénéfiques pour les associés sur le plan fiscal. La SCI peut être compatible avec la loi Pinel sous certaines conditions. Cette loi stimule l’investissement locatif en permettant une réduction d’impôt selon la proportion de parts sociales détenues par un investisseur. Cette défiscalisation évolue suivant la durée de la location : 12 % pour 6 années consécutives, 18 % pour 9 années et 21 % pour 12 années consécutives.

Optimiser la fiscalité de ses investissements locatifs : une SCI à l’IR ou à l’IS ?

L’intérêt d’une bonne gestion fiscale est alors conséquent avec une SCI. Toutefois, il est important de s’interroger d’entrée lors de la constitution de ce type de société afin d’optimiser les règles fiscales en la matière. Le principal choix à faire concerne le type d’imposition : une SCI à l’IR ou une SCI à l’IS.

Dans une SCI à l’impôt sur le revenu, les règles fiscales applicables sont les mêmes que celles des revenus fonciers. Ce type d’imposition permet essentiellement la déduction de certaines charges du revenu imposable (intérêts d’emprunt, dépenses de travaux, frais d’assurance et taxes) ainsi que des abattements fiscaux (19 %) dans la limite de 10 700 euros en cas de déficit foncier. En revanche, les associés sont imposés sur les revenus générés par la SCI en fonction de leur taux d’imposition personnel.

Dans le cas d’une SCI à l’impôt sur les sociétés, il a pour avantage, en plus d’un amortissement fiscal des biens immobiliers, de déduire toutes les charges engagées dans l’intérêt de la SCI et de piloter les revenus imposables au niveau des associés. Néanmoins, les plus-values immobilières sont conséquentes et les déficits fonciers ne sont pas imputables sur le revenu des associés.

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