Immobilier : comment estimer la rentabilité d’un bien ?

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Aujourd’hui, de plus en plus d’investisseurs et de particuliers s’intéressent au secteur de l’immobilier. Y investir permet de construire un patrimoine immobilier durable et de s’assurer des revenus intéressants sur le long terme. Pour espérer en tirer un gain intéressant, il faut s’assurer de faire un bon placement. C’est pour cela qu’il est important d’estimer la rentabilité de votre bien avant de vous lancer dans cette aventure.

Estimez la rentabilité d’un bien : quelle est son utilité ?

Avant de pouvoir mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers, il est important de calculer la rentabilité locative. Estimer la rentabilité de votre bien immobilier avant d’investir vous permet d’avoir une idée du rendement de votre placement immobilier. Ainsi, vous saurez si votre investissement vous rapportera de gros bénéfices. Pour réaliser cette estimation, il vous faut tenir compte du coût d’achat du logement, du loyer défini ainsi que des charges s’y rattachant.

Il y a également un autre indicateur important dont vous devez tenir compte avant l’acquisition de votre bien immobilier pour le mettre en location : le rendement locatif. Cet indicateur fait le lien entre les revenus provenant du logement et son prix d’achat, afin d’évaluer la rentabilité locative de votre futur bien. Vous pourrez ainsi déterminer le pourcentage et le bénéfice (annuel, brut ou net) de votre investissement.

La gestion locative a-t-elle un impact sur le rendement locatif ?

La gestion locative englobe les opérations concernant la gestion d’un bien immobilier locatif. Le propriétaire peut mandater s’il le souhaite une agence de gestion locative pour administrer ces diverses opérations. Cela nécessite toutefois un investissement supplémentaire qui va impacter dans un premier temps le rendement locatif.

Cela vous permettra en revanche un gain de temps considérable grâce à l’accompagnement de professionnels qualifiés et expérimentés dans la gestion locative. Vous aurez alors de meilleures chances de trouver de bons locataires et donc de rentabiliser votre bien locatif sur le long terme. Vous serez moins confronté à certains inconvénients comme les dégradations ou la vacance locative. Les frais de gestion sont également déductibles des revenus fonciers. À terme, vos bénéfices seront alors optimisés.

Gestion locative

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Les variables à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité locative

Pour estimer la rentabilité locative nette de votre bien, vous devez tenir compte de certains paramètres :

  • le coût d’investissement constitué des frais de notaire, intérêts d’emprunt, garanties, assurances emprunteur,
  • la fiscalité et la taxe foncière annuelle,
  • l’impôt sur le revenu,
  • les assurances incluant l’assurance propriétaire non-occupant et l’assurance loyers impayés,
  • les frais de gestion,
  • les frais d’entretien,
  • les charges non récupérables (frais d’amélioration de l’immeuble),
  • les loyers mensuels,
  • les dépenses pour les éventuels travaux.

Bien évidemment, cette liste n’est pas exhaustive. Vous comprenez alors que pour bien calculer votre rentabilité locative, vous devez avoir un minimum de connaissance en immobilier. C’est la raison pour laquelle il est recommandé de mettre son logement en gestion locative auprès de professionnels qualifiés. Ils se chargeront de gérer en partie ou en totalité votre investissement locatif selon vos demandes.

Rentabilité brute et rentabilité nette : comment estimer ?

La rentabilité brute diffère en quelques points de la rentabilité nette.

La rentabilité brute

La rentabilité brute représente un indicateur de base permettant d’analyser la rentabilité d’un bien locatif. Il permet seulement de se faire une première idée du rendement de son placement immobilier. Pour son évaluation, il suffit de diviser la somme annuelle des loyers récupérés (loyer mensuel x 12) par le coût d’acquisition du bien immobilier. Il faut ensuite multiplier le résultat obtenu par 100 pour obtenir le pourcentage de rentabilité brut.

La rentabilité nette

Il s’agit d’un indicateur bien plus fiable que le précédent. Ici, vous avez une vision réelle de la rentabilité réalisée. C’est dû au fait que son calcul s’effectue en déduisant la somme totale des diverses charges du montant du loyer annuel. Dans les charges, on retrouve les frais d’assurance et d’exploitation du bien, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, etc. Pour obtenir le gain réel que vous rapportera votre investissement, vous devez aussi retirer les impôts fonciers et les défiscalisations.

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