Confier son bien à une agence ou le gérer soi-même : le choix se fait souvent sur le prix des honoraires et le temps disponible. Il se révèle surtout le jour où le loyer n’arrive plus. La procédure, elle, est la même dans les deux cas ; ce qui change, c’est qui tient le calendrier, et à quel moment.
En gestion directe : le propriétaire pilote tout
Le propriétaire qui gère seul doit réagir dès le premier retard : relance écrite, puis mise en demeure. S’il a souscrit une assurance loyers impayés, il déclare le sinistre dans le délai fixé par le contrat. Si le bail est garanti par une caution, le commandement de payer devra lui être signifié dans les quinze jours suivant sa délivrance au locataire, faute de quoi elle ne pourra pas être tenue des pénalités et intérêts de retard. Lorsque le locataire perçoit une aide au logement versée directement au propriétaire, l’impayé doit être signalé à la caisse dans les deux mois.
Avec une agence : un mandat à relire
L’agence titulaire d’un mandat de gestion encaisse les loyers, relance le locataire et mandate en général le commissaire de justice pour délivrer le commandement de payer. Elle gère souvent aussi le dossier auprès de l’assureur. Mais le propriétaire reste la partie au procès : c’est en son nom que l’assignation est délivrée. Avant de signer, il vaut donc la peine de vérifier ce que prévoit le mandat pour les impayés, les honoraires de gestion contentieuse et la manière dont l’agence rend compte de chaque étape.
Choisir son agence
Une agence qui encaisse des loyers pour le compte de propriétaires doit détenir une carte professionnelle portant la mention gestion immobilière et justifier d’une garantie financière, qui protège les fonds qu’elle détient. Ces deux éléments se vérifient avant de signer, au même titre que le barème des honoraires.
Les étapes, quel que soit le mode de gestion
- Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, laisse six semaines au locataire pour régler sa dette. Il doit mentionner la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
- L’assignation devant le juge des contentieux de la protection est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience.
- Le jugement, s’il constate la résiliation du bail, ordonne l’expulsion, avec parfois des délais pour le locataire.
- Le commandement de quitter les lieux ouvre ensuite un délai de deux mois.
- La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l’exécution, et le préfet dispose de deux mois pour accorder le concours de la force publique.
Pour visualiser ces délais à partir d’une date réelle de premier impayé, le calendrier légal d’une expulsion, étape par étape se calcule en quelques clics.
Les points de vigilance
Un délai manqué coûte des mois : une déclaration tardive à l’assureur, un commandement non signifié à la caution, une assignation notifiée trop tard au préfet. Qu’il gère seul ou par une agence, le propriétaire a intérêt à tenir son propre tableau de bord, avec la date de chaque échéance impayée et de chaque acte. Il garde ainsi la main sur un dossier dont il supporte, au bout du compte, le coût.
Les garanties à mobiliser
L’assurance loyers impayés, la caution et la garantie Visale ne se déclenchent pas d’elles-mêmes : chacune impose de déclarer l’impayé ou d’agir dans des délais précis. L’assurance ne peut d’ailleurs pas être cumulée avec une caution, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Savoir laquelle protège le bail, et qui doit la mobiliser, propriétaire ou agence, évite de découvrir trop tard qu’un délai est passé.
Le moment de passer la main
Les premières étapes se gèrent sans difficulté. À partir du moment où le commandement reste sans effet, la rédaction de l’assignation, la notification au préfet et la préparation de l’audience demandent de la rigueur. C’est souvent à ce stade que le propriétaire, ou son agence, confie le dossier à un professionnel de la procédure d’expulsion pour impayés, pour que chaque acte soit régulier et que le calendrier ne perde aucun mois.
